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2022年08月22日
第04版:時評·理論 PDF版

別讓公攤面積成為“消費(fèi)暗區(qū)”

盤和林

“圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議,主要是因為購房時存在很多‘消費(fèi)暗區(qū)’。一些房企利用公攤面積制度大做文章,獲取不合理利益。”

“短期內(nèi),可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說,‘明碼標(biāo)價’才是解決問題的根本方式。”

近日,《法治日報》報道了一則新聞:青島某業(yè)主購買了一套110.25平方米的住宅,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。一石激起千層浪,公攤面積迅速成為社會熱議話題。

公攤面積制度起源于中國香港。上世紀(jì)50年代以前,香港房屋都是整棟出售。但買得起整棟樓房的人畢竟是少數(shù),這樣會限制房產(chǎn)銷售,所以香港房地產(chǎn)商嘗試分層拆開賣房,提出“公共契約”的售樓模式,將電梯間、大堂等面積按照一定比例分?jǐn)偨o購買單層住房的業(yè)主,這就是公攤面積的由來。改革開放后,內(nèi)地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

國外有沒有公攤面積?有也沒有。因為國外很多房產(chǎn)是按照套內(nèi)面積計價或者整套成交,所以沒有公攤面積的概念。但實際上,國外一些房產(chǎn)公共設(shè)施的價格會折算到套內(nèi)面積當(dāng)中。而在某些情形下,公攤面積在國外也是存在的,比如征收房產(chǎn)稅的時候,公攤面積產(chǎn)生的房產(chǎn)稅費(fèi)用仍然會按照房屋面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上。

個人認(rèn)為,圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議,主要是因為購房時存在很多“消費(fèi)暗區(qū)”。一些房企利用公攤面積制度大做文章,獲取不合理利益,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

其一,房企利用信息不對稱對房屋面積進(jìn)行“注水”。一般來說,套內(nèi)面積用戶可以自行測量,而公攤面積幾乎沒有業(yè)主能夠計算清楚。于是,部分開發(fā)商會利用這一信息不對稱,通過虛增公攤面積的方式給房屋“注水”,侵害業(yè)主利益。

其二,物業(yè)利用公共區(qū)域牟利,侵占業(yè)主利益。比如,一些物業(yè)會在公共區(qū)域樹立廣告牌,開展經(jīng)營性活動。既然公攤面積由業(yè)主買斷,那么利用公共區(qū)域獲得的收益本該屬于全體業(yè)主,然而現(xiàn)實中業(yè)主很難享受到這些收益。

其三,業(yè)主維權(quán)難度大。一方面,業(yè)主很難測量公攤面積;另一方面,業(yè)主在對公共區(qū)域占用等問題進(jìn)行維權(quán)時很難形成一致,有些小區(qū)甚至沒有業(yè)主委員會來履職管事。

公攤面積有如此多的“消費(fèi)暗區(qū)”,那么能不能取消呢?筆者認(rèn)為,“一刀切”的做法是不可取的?,F(xiàn)實中,一旦取消公攤面積,很多公共產(chǎn)品的計價標(biāo)準(zhǔn)就會大幅度調(diào)整,比如物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的計算方式就要重構(gòu),客觀上會導(dǎo)致價格上漲。

而更加嚴(yán)重的問題在于,取消公攤面積可能導(dǎo)致開發(fā)商減少公共設(shè)施的投放,著力于增加套內(nèi)面積。屆時,新的問題可能出現(xiàn):購房者買了套內(nèi)面積很大的房子,卻沒有電梯,樓梯很窄,房屋配套設(shè)施“堪憂”。

那么,如何解決當(dāng)前公攤面積導(dǎo)致的各類問題?

需要兩步走:第一步是信息透明,讓房企沒有“注水”的空間。公攤面積應(yīng)該更加透明,通過房屋結(jié)構(gòu)圖來精準(zhǔn)計算和核定。對此,政府可以設(shè)立官方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行客觀核定,而不是開發(fā)商“說多少是多少”。同時,利用公共區(qū)域獲得的收益應(yīng)該由業(yè)主共同擁有,而不能落入物業(yè)的私人“錢袋子”中。

第二步是打通維權(quán)渠道,讓業(yè)主維權(quán)不再是難事。面對開發(fā)商“注水”、多標(biāo)公攤面積,實際交付面積與合同面積不符等問題,業(yè)主應(yīng)該有暢通的維權(quán)渠道。比如,可以采用一人代表集體訴訟的方式:一位業(yè)主勝訴,所有業(yè)主可以通過其勝訴獲得同等補(bǔ)償。

短期內(nèi),以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說,“明碼標(biāo)價”才是解決問題的根本方式。比如,在房屋產(chǎn)權(quán)證和合同上注明套內(nèi)面積和公攤面積,才能讓購房者的維權(quán)更有力。

(原載《中國青年報》)

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