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手把手教你買房子(入住篇)

2010-06-28 17:22:37 | 來(lái)源:
 

????首先,買了房子領(lǐng)了鑰匙就要驗(yàn)收房子的,而驗(yàn)收商品房質(zhì)量的時(shí)間卻是少之又少,所以您驗(yàn)收的時(shí)候就要非常的注意了。一般的情況下,毛坯房的質(zhì)量通常在如下地方出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題:1、塑窗及塑鋼門;2、墻面、地面和棚面;3、水管線及閥門;4、防盜門;5、電盒;6、電表、水表和燃?xì)獗淼牡讛?shù)。

???? 第二,驗(yàn)收新房時(shí)應(yīng)該帶的工具:小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細(xì)線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。

????第三,詳細(xì)過(guò)程:

????塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的,所以驗(yàn)收的時(shí)候應(yīng)該作為重中之重:

????1、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。

????2、窗框或門框連接處密封應(yīng)該嚴(yán)密、不該透亮。

????3、玻璃是否有裂縫。

????4、密封條長(zhǎng)度適中,是否老化變形,壓條是否結(jié)實(shí)、牢固。

????5、兩層玻璃之間是否有水氣,如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴(yán)。

????6、窗或門開啟要靈活,關(guān)閉時(shí)不應(yīng)有縫隙或透風(fēng)的現(xiàn)象。

????7、窗是否漏水,可拿若干瓶礦泉水做試驗(yàn)。

???? 8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固,防盜門表面是否有劃痕,安裝是否牢固、不偏不歪。

???? 墻面、地面和棚面一般不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,可一旦出現(xiàn)就是大問(wèn)題,所以不要輕心以對(duì):

???? 1、墻面、地面和棚面是否平整,可用拉線的方式測(cè)量。地面的高低差如果大于3CM則不合格,棚面大于2CM則不合格,墻面大于1CM則不合格。

???? 2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下,看沙漿的強(qiáng)度是否到位。如果劃出很深的劃痕,則不合格。正常的情況下應(yīng)該劃出一條沒(méi)有深度的白印。

????3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的,尤其是地面,但不能太多。

???? 4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲,聽(tīng)一聽(tīng)是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。

????5、看地?zé)峁苁欠窀叱龅孛妫叱龅牟缓细瘛?/strong>

???? 6、衛(wèi)生間的地面是都會(huì)做防水處理的,所以要把地漏堵上,再把水龍頭打開,讓水鋪滿衛(wèi)生間室內(nèi)的地面,看是否有大量氣泡冒出。(當(dāng)然,做這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修,要不漏到樓下可就慘了。)堅(jiān)持24小時(shí)到72小時(shí)(最少是一天),然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。

????7、下雨過(guò)后一定要去新房看一眼,看墻面和棚面是否漏水。

????8、用米尺丈量房間各個(gè)部位的尺寸,看是否合乎要求。

???? 水管線及閥門永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題,但小問(wèn)題往往會(huì)引發(fā)大矛盾,裝修的時(shí)候是最怕漏水的。

???? 1、看廚房和衛(wèi)生間的排水管線(一般是白色的塑料管,直徑在100到150MM之間)是否有裂縫或破損的地方,如果有那以后肯定會(huì)漏水的。

???? 2、把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開,看管道、閥門和水表是否漏水,水壓是否到位。

???? 3、查看閥門和分水器(分水器,地?zé)釋S迷O(shè)備,一般為銅制,黃色,下面帶有15MM粗的裸露地?zé)峁芫€)上的閥門和跑風(fēng)是否生銹,如果生銹請(qǐng)不要擦除,通知維修人員,等到供暖時(shí)再擦除,看是否漏水。

????4、查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡,立管檢查口是否嚴(yán)密。

????5、向排水口中傾倒些水,看排水是否暢通。

???? 查看電盒是否有電,用帶插銷的燈頭試驗(yàn),看燈頭是否被點(diǎn)亮,點(diǎn)亮的同時(shí)注意出戶門處的空氣開關(guān)有無(wú)跳閘的現(xiàn)象,如果有則為室內(nèi)電路有短路的地方,不合格。查看電盒與空氣開關(guān)盒是否有破損??諝忾_關(guān):每個(gè)空氣開關(guān)插座的下面都有一個(gè)小的漏電保護(hù),當(dāng)合上空氣開關(guān),按下漏點(diǎn)保護(hù)按鈕,空氣開關(guān)彈回,則表示好使,目前業(yè)主驗(yàn)房往往會(huì)忽略這一項(xiàng),一般情況下都會(huì)好使,個(gè)別除外。

???? 詢問(wèn)陪同驗(yàn)收的人員查看屋內(nèi)物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃?xì)獗淼牡讛?shù),一般的底數(shù)都為零,但有例外不是零的也不在少數(shù)。如果沒(méi)看而有碰巧趕上了少數(shù)不為零的,那么之前所用的水、電和氣就都要?dú)w到您的頭上了。

????驗(yàn)收的同時(shí)拿好紙和筆做好質(zhì)量問(wèn)題的記錄,以偏以后查看維修的進(jìn)展情況。

????辦理房屋產(chǎn)權(quán)證流程以及準(zhǔn)備材料

????1.產(chǎn)權(quán)人需準(zhǔn)備資料:

????商品房買賣契約正本;

????購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件(無(wú)身份證者需提供有效身份證件復(fù)印件,年滿十八歲以下需提供戶口本復(fù)印件);契稅發(fā)票上報(bào)聯(lián);物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。

????2.開發(fā)公司需準(zhǔn)備資料:商品房銷售許可證復(fù)印件或商品房交易代碼;商品房登記備案證復(fù)印件或商品房交易代碼;竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件或商品房交易代碼授權(quán)委托書。

????3.辦證須知:產(chǎn)權(quán)人帶全資料到房管局辦理,交納相應(yīng)的住房交易產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。

????房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程

????(1) 登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此,產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請(qǐng)書,并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件;經(jīng)審查符合登記條件的,予以收件。即接受申請(qǐng)書,收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。

????(2)勘丈繪圖。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察,查清房地現(xiàn)狀,丈量計(jì)算面積,核實(shí)墻體歸屬,繪制分丘平面圖,補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖,為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。

????(3)產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋,經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖,掌握了房屋全部實(shí)況資料以后,即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。

????產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ),以國(guó)家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù),對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明,逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過(guò)程。

????需要說(shuō)明的是,這里的產(chǎn)權(quán)審查是全面的、更為細(xì)致的產(chǎn)權(quán)審查,是經(jīng)過(guò)了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權(quán)審查。

????(4)繪制權(quán)證。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn),經(jīng)過(guò)審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。

????(5)收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序,要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫(kù),把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

????發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前,必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無(wú)差錯(cuò),是否已交納契稅。

????個(gè)人購(gòu)買商品房,辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交:
1、購(gòu)房合同(正本);
2、購(gòu)買發(fā)票(原件);
3、竣工決算書(原件);
4、個(gè)人身份證及復(fù)印件。

????必須本人親自到場(chǎng)辦理,如果委托他人辦理須提供經(jīng)過(guò)公正的委托書。

????二、單位購(gòu)買商品房,辦理房產(chǎn)證需持:

????1、購(gòu)房合同(正本);
2、購(gòu)買發(fā)票(復(fù)印件);
3、竣工決算書(原件);
4、單位介紹信(同時(shí)還需注明單位性質(zhì)、委托何人前來(lái)辦理);
5、《住房質(zhì)量保證書》、《住房使用說(shuō)明書》。

????辦理產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)權(quán)證在使用中常出現(xiàn)的問(wèn)題

????買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn),只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記,并取得《房屋所有權(quán)證》(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后,你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù),通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記,可以使你驗(yàn)證所購(gòu)買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,可及時(shí)通過(guò)法律向賣方索賠。

????請(qǐng)注意,在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中,有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理,這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用,一般由買方承擔(dān)。

????若您買的是商品房,則按有關(guān)規(guī)定,開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總登記,并在領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書》后的5個(gè)月內(nèi)為購(gòu)房者申辦房地產(chǎn)證。

????產(chǎn)權(quán)證在使用過(guò)程中常出現(xiàn)的法律問(wèn)題

????什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?

????城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán),以及從而享有的利益,排地性,是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán),也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

????房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂占有,是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容,占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身,也可以是非所有者通過(guò)合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。

????所謂使用,是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對(duì)房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán),如自住、自用等;也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,如出租、出借、抵押等。

????房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的,沒(méi)有占有權(quán),使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ),而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來(lái),即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán),但卻一定有占有權(quán)。所謂收益,是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定,從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求,它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分,是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi),根據(jù)自己的意志,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。

????一、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)

????《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的,權(quán)利人應(yīng)聲明遺失,并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門報(bào)失,申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后,刊登公告,六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā),并在《房地產(chǎn)證》上注明″補(bǔ)發(fā)″字樣。申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交如下材料:

????(一)刊登公告聲明的報(bào)紙;

????(二)身份證明;

????(三)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書

????二、如何識(shí)別房產(chǎn)證的真?zhèn)?/p>

????建設(shè)部決定在2002年1月1日實(shí)施《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的同時(shí),在全國(guó)啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證。那么,新證與舊的權(quán)屬證書有什么不同?怎樣才能較好地識(shí)別房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)危?/p>

????1:格式內(nèi)容不一樣。我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記始于解放初期,權(quán)證由各地印制,格式內(nèi)容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設(shè)部統(tǒng)一過(guò)全國(guó)房屋權(quán)屬證書樣式,但目前證書格式內(nèi)容仍不統(tǒng)一。有建設(shè)部式樣的,有改造建設(shè)部式樣的,有自行印制的,有本式的,也有一張紙的。

????2:印制質(zhì)量不一致。有大廠精工印制的,也有街道小廠粗制濫造的,所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。

????3:沒(méi)有任何防偽措施。

????4:發(fā)證機(jī)關(guān)極不規(guī)范,有的叫政府,有的叫房地產(chǎn)管理局,有的叫房管處、所、站,因此,所用印章也不規(guī)范,不統(tǒng)一。

????新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制,中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種:即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。內(nèi)頁(yè)印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制,這就有效地保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一,增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。權(quán)證印制質(zhì)量上乘,封面為紅色(他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色,印有金色國(guó)徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料,內(nèi)頁(yè)為粉紅色印鈔紙,采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能,如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等,規(guī)范了發(fā)證機(jī)關(guān)和用印。

????根據(jù)上述新舊權(quán)屬證的不同和新證的特點(diǎn),我們對(duì)權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。

????首先,應(yīng)該按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量較高。

????由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選用專門材料印制,它的質(zhì)地和印制質(zhì)量非一般可比。大體印制精良者為真,印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當(dāng)然,最重要,最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個(gè)方面。

????1:建房注冊(cè)號(hào)

????由于新證是建設(shè)部監(jiān)制,建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記,并予以編號(hào)。那么在辨別時(shí),要看它是否有編號(hào),編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。

????2: 發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)

????這里要注意兩個(gè)方面:一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無(wú)權(quán)發(fā)證,他們發(fā)的權(quán)證都屬于非法,無(wú)效的;二是所蓋印章均系機(jī)器套印,印跡清晰,干凈,均勻,手工蓋印是不可比的。

????3: 團(tuán)花

????在封面里頁(yè)有由土紅,翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢,紋理清晰。

????4: 花邊

????首頁(yè),即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬,對(duì)稱,左右等寬,對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?;y細(xì)膩,清晰。

????5: 暗印,水印

????所用紙張為印鈔紙,淺粉底色,等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處,則可見(jiàn)高層或多層水和房屋

????6:編號(hào)

????在封面三頁(yè),即“注意事項(xiàng)”頁(yè)右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。

????7:發(fā)證編號(hào)

????即首頁(yè)花邊框內(nèi)上端由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè),檔案記載相一致。

????按照上述權(quán)證的特點(diǎn)和防偽功能,進(jìn)行綜合審查考慮,你手中的房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識(shí)別了。

????住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及費(fèi)用的基本構(gòu)成

????一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

????包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。


????二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象

????住宅小區(qū)的物業(yè)管理,管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。對(duì)于居民的管理,不是限制他們的人身自由,而是管理他們?cè)谛^(qū)居住時(shí)的部分行為。

????三、住宅小區(qū)居住設(shè)施管理

????住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同,只負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過(guò)程中有自然或人為損害,有使用過(guò)程中產(chǎn)權(quán)人與使用人、不同產(chǎn)權(quán)人之間及房屋中設(shè)備和與公用設(shè)備之間等因使用關(guān)系而產(chǎn)生的各種需要調(diào)節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。

????住宅小區(qū)的公共設(shè)施,管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托,代管各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況及運(yùn)行結(jié)果,代繳各種有關(guān)費(fèi)用。

????四、居住環(huán)境管理

????住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理,是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生,對(duì)人為環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人為環(huán)境,維護(hù)是一種環(huán)境秩序。

????住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的,不能人為創(chuàng)造,也很難改造。只能對(duì)現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行有效的了解和監(jiān)測(cè),及時(shí)納入物業(yè)管理公司管理檔案

????物業(yè)管理費(fèi)用的基本構(gòu)成

????1、管理費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理,包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);

????2、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:

????3、保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;

????4、保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用;

????5、維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

????物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

????隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn),許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來(lái),以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng);一些新的問(wèn)題、業(yè)主與物業(yè)公司之間,業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來(lái),這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因,是商品房投訴中的熱點(diǎn),其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的問(wèn)題,更成了人們議論的焦點(diǎn)。

????1、物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生

????1.1?? 物業(yè)收費(fèi)

????物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了,但收費(fèi)到底應(yīng)是多少?依據(jù)的法規(guī)是什么?怎樣制止亂收費(fèi)?至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法,因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見(jiàn)不鮮,這又主要集中在兩方面,一是亂收費(fèi),另一個(gè)是不收費(fèi),物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重,比如拆遷戶,對(duì)拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi),有的因車輛丟失不交保安費(fèi),低層住戶不交電梯費(fèi),二次加壓費(fèi)等,另一方面:業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位,不規(guī)范,小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理,亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,物業(yè)管理沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可循。

????1.2?? 質(zhì)價(jià)不符是問(wèn)題的根源

????物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),按質(zhì)論價(jià),而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的,如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性,應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的量化與質(zhì)化,從而體現(xiàn)質(zhì)價(jià)比的合理性,公平競(jìng)爭(zhēng)的原則性,現(xiàn)在我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的,或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來(lái)的,體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程是急促的,被動(dòng)的,固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,管理成本居高不下,經(jīng)營(yíng)效益也比較差,從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格,更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位,上門服務(wù)不及時(shí),冬季供暖不足等問(wèn)題,以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低,服務(wù)態(tài)度低劣,不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意,矛盾也由此而產(chǎn)生,并不是說(shuō)價(jià)格降低了矛盾就減少了,而應(yīng)從根本上即體制上、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來(lái)考慮,首先通過(guò)立法來(lái)規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場(chǎng),再通過(guò)招標(biāo)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇,在商品住宅買賣之前,即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通,確定買房子并不只是買個(gè)成品,而是包括買賣之后的延伸服務(wù)的理念,這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時(shí)對(duì)以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患,又可對(duì)房地產(chǎn)商方面提出更高的要求,從而對(duì)其進(jìn)行約束。

????1.3?? 業(yè)主有償付費(fèi)觀念未形成

????從業(yè)主方面講,享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成,長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固,現(xiàn)在隨著住房商品化,房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情,原由國(guó)家或單位支付的職工福利部分,現(xiàn)由自己承擔(dān),人們對(duì)此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過(guò)來(lái),把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還有待時(shí)日。

????1.4?? 法律不健全,處理糾紛無(wú)法可依

????我國(guó)目前遠(yuǎn)沒(méi)有一部關(guān)于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī),只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條,這已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求。

????2、物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

????物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)宗旨,以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,作為業(yè)主都希望請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),服務(wù)的對(duì)象是人,所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā),管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主,客戶熱情服務(wù),做到行為、禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約,衣冠整潔,動(dòng)作雅觀等。②服務(wù)設(shè)備完好,硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件,物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對(duì)這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài),保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟,服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功,應(yīng)當(dāng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù),保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的制安消防本領(lǐng),管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。④服務(wù)方式靈活,物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理,依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主,客戶著想,努力為業(yè)主,客戶提供各種靈活的服務(wù)方式,盡可能簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù),營(yíng)業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主,客戶提供方便。⑤服務(wù)收費(fèi)合理,物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為,物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),政府應(yīng)給予明確規(guī)定,物業(yè)管理公司所開展的特約服務(wù),便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶,客戶的要求與目的,不可亂收費(fèi),或多收費(fèi)少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全,制定并健全物業(yè)管理制度,形成一整套規(guī)范,系統(tǒng),科學(xué)的服務(wù)制度,以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速,服務(wù)效率是向業(yè)主,客戶服務(wù)的時(shí)限,管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì),減少工作環(huán)節(jié),縮短辦事時(shí)間,提高服務(wù)效率。

????總而言之,物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來(lái)確定自己的位置,這樣才能使自己立足于市場(chǎng),如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象,提高房屋銷售價(jià)格,加快銷售進(jìn)度,同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能,達(dá)到增值保值的作用,反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。

????家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題

????家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個(gè)重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高,家庭裝飾工程的造價(jià)與檔次也越來(lái)越高,與此同時(shí),其工程質(zhì)量也暴露出了越來(lái)越多的共性問(wèn)題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問(wèn)題,科學(xué)地檢驗(yàn)家庭裝飾工程的質(zhì)量,切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的利益,已引起了有關(guān)管理部門和廣大消費(fèi)者的共同關(guān)注。

????進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái),隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大,建設(shè)部及有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等,這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對(duì)公共裝飾工程,放到家庭裝飾中去,必然有些不易操作的問(wèn)題。盡管也有一些針對(duì)家庭裝飾工程的規(guī)范要求,但有時(shí)又因?qū)I(yè)術(shù)語(yǔ)過(guò)多,而老百姓又缺乏這方面的知識(shí),給檢驗(yàn)具體工程質(zhì)量的時(shí)候帶來(lái)麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計(jì)工作,近來(lái)又從事裝飾行業(yè)的管理工作,在如何檢驗(yàn)家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn),在這里簡(jiǎn)要作以陳述,與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題。

????家庭裝飾因其大多是要在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計(jì)的特點(diǎn),所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問(wèn)題。對(duì)這些共性問(wèn)題,一般從兩個(gè)角度去看,其一是從工藝程序角度,其二是從組成房間的不同部位來(lái)看。前者比較適合跟蹤式檢查,要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時(shí)間,而后者適用于大多數(shù)工程,更能全面客觀地檢驗(yàn)工程成品的質(zhì)量。

????1、按工藝程序檢驗(yàn)

????從工程施工過(guò)程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:一是隱蔽工程;二是基層龍骨、襯板項(xiàng)目;三是飾面項(xiàng)目;四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項(xiàng)目。

????1、1、 隱蔽工程

????主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗(yàn)。要注意作好隱蔽工程的驗(yàn)收記錄。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變,要查看由原建筑設(shè)計(jì)部門提出變更設(shè)計(jì)的圖紙是否和實(shí)際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗(yàn),如達(dá)不到使用要求的,則一律返工。一個(gè)家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量。

????1、2、 基層龍骨、襯板項(xiàng)目

????主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級(jí)以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

????1、3、 飾面項(xiàng)目

????主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級(jí)以及油漆的工程質(zhì)量。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù),要對(duì)材料的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)真查閱,對(duì)有疑義的材料要做檢測(cè)。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰,光澤均勻、一致、光滑,無(wú)刷紋。色漆類同清漆類基本相同,唯一不同的是沒(méi)有木紋。

????1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃

????這里要注意粘貼是否有空鼓,表面是否平整一致等問(wèn)題。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合,邊緣應(yīng)整齊。五金、玻璃表面要干凈無(wú)污染、無(wú)劃痕。五金件不能有銹斑。

????2、按部位分類檢驗(yàn)

????家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的,在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候,也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類,這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆,釘眼應(yīng)先涂防銹漆,再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?,乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差,不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理,要嚴(yán)密無(wú)縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚(石材)兩大類。此外還有地毯、地板革等類別,這些材料不常用,所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固,不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕,同時(shí)對(duì)縫要順直,板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間,面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕,色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設(shè),要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致,粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓,可用小捶輕擊地面,根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音,從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理,壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾],如果是瓷磚鑲貼,須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固,無(wú)色差,沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕,邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象,顏色一致,無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層,并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整,縫隙均勻,無(wú)空鼓。材料表面色澤一致,無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合,邊緣應(yīng)整齊。

????2、4、細(xì)木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差,裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚恚狙b飾線條要連貫規(guī)整,厚薄一致,表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后,在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?;鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種,尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板,以免將來(lái)受潮變形。

????在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中,除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外,還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法,比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等,遇到該類問(wèn)題的時(shí)候,要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

????2、按部位分類檢驗(yàn)

????家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的,在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候,也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類,這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆,釘眼應(yīng)先涂防銹漆,再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?,乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差,不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理,要嚴(yán)密無(wú)縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚(石材)兩大類。此外還有地毯、地板革等類別,這些材料不常用,所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固,不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕,同時(shí)對(duì)縫要順直,板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間,面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕,色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設(shè),要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致,粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓,可用小捶輕擊地面,根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音,從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理,壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾],如果是瓷磚鑲貼,須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固,無(wú)色差,沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕,邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象,顏色一致,無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層,并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整,縫隙均勻,無(wú)空鼓。材料表面色澤一致,無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合,邊緣應(yīng)整齊。

????2、4、細(xì)木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差,裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?,木裝飾線條要連貫規(guī)整,厚薄一致,表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后,在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種,尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板,以免將來(lái)受潮變形。

????在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中,除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外,還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法,比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等,遇到該類問(wèn)題的時(shí)候,要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

????2、按部位分類檢驗(yàn)

????家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的,在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候,也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類,這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

????2、1、吊頂工程

????吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆,釘眼應(yīng)先涂防銹漆,再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?,乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差,不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理,要嚴(yán)密無(wú)縫。

????2、2、地面工程

????主要有木地板、地磚(石材)兩大類。此外還有地毯、地板革等類別,這些材料不常用,所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

????2、2、1、木地板

????木地板要鋪貼牢固,不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕,同時(shí)對(duì)縫要順直,板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間,面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕,色差不明顯。

????2、2、2、地面磚及花崗石

????地面磚及花崗石的鋪設(shè),要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致,粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓,可用小捶輕擊地面,根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音,從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

????2、3、墻面工程

????主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理,壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾],如果是瓷磚鑲貼,須在水泥墻面上鑿毛。

????2、3、1、壁紙

????壁紙表面要粘貼牢固,無(wú)色差,沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕,邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

????2、3、2、涂料

????墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象,顏色一致,無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層,并涂刷界面劑。

????2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

????該類墻面要平整,縫隙均勻,無(wú)空鼓。材料表面色澤一致,無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合,邊緣應(yīng)整齊。

????2、4、細(xì)木制品

????主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致,不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差,裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚恚狙b飾線條要連貫規(guī)整,厚薄一致,表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后,在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?;鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種,尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板,以免將來(lái)受潮變形。

????在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中,除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外,還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法,比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等,遇到該類問(wèn)題的時(shí)候,要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

????新房裝修的11條禁忌 應(yīng)多花時(shí)間布置自己的小窩

????一、忌倉(cāng)促上馬

????一些人有了新居后,急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個(gè)裝飾公司,要求對(duì)方在十天半月就要交工。至于房間的設(shè)計(jì)、裝飾材料的選用,這些戶主心里并沒(méi)有仔細(xì)考慮。由此可能出現(xiàn)這些問(wèn)題:匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意,設(shè)計(jì)、施工水平?jīng)]能達(dá)到要求。因此在裝修之前,您不要太匆忙,要留出一段時(shí)間好好考慮房間的設(shè)計(jì)和裝飾材料的選擇,以及用一段時(shí)間去選擇一家合格的裝飾公司。

????二、忌“胸?zé)o全局”

????在裝修之前,您應(yīng)該對(duì)房間的裝飾風(fēng)格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。切忌對(duì)這些沒(méi)有考慮、全憑一時(shí)好惡,對(duì)于房間裝飾沒(méi)有通盤考慮。這樣往往會(huì)出現(xiàn)家具與裝飾風(fēng)格不相符合。

????三、忌“缺少變化”

????雖然說(shuō)一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風(fēng)格下,但每個(gè)房間都有不同的功用,居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風(fēng)格,使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。

????四、忌表面的“涂脂抹粉”

????從目前的建筑格局來(lái)講,并非所有的格局都很合理,所以切忌依賴房間原有的格局,只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來(lái)更多的不方便。從美學(xué)角度考慮,矩形的房間并不理想。

????五、忌不分主次

????有些人在裝修中不分主次,對(duì)于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費(fèi)過(guò)多,而且往往“事倍功半”。其實(shí)整套房間的某些空間的裝修可以簡(jiǎn)潔一些,憑家具和裝飾品來(lái)點(diǎn)綴空間。

????六、忌脫離文化背景

????照搬畫冊(cè)的裝飾手法,往往只能“畫虎不成反類犬”,所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風(fēng)格,卻擺設(shè)了太師椅,就很不諧調(diào)。

????七、忌脫離外部環(huán)境

????如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂,內(nèi)部裝修就要簡(jiǎn)潔一些;如果房間在陰面,裝修是就忌用深顏色。

????八、忌“無(wú)人參與”

????有些消費(fèi)者把裝修的全過(guò)程都交給裝飾公司,自己不參與一點(diǎn)意見(jiàn)。這樣裝修出來(lái)的房間沒(méi)有一點(diǎn)主人愛(ài)好和性格的體現(xiàn)。

????九、忌盲目攀比

????有些人在裝修時(shí)只考慮豪華程度,以致預(yù)算超支,結(jié)果不能購(gòu)買與之相配的家具。

????十、忌追求“一步到位”

????目前大部分都希望裝修“一步到位”,其實(shí)家也在“生長(zhǎng)”,裝修也要隨之做小的調(diào)整。例如孩子大了,兒童間的裝修和家具就要隨之改換。

????十一、忌生搬硬套

????所有的裝飾手法都有一定的局限性,生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺(jué)。尤其是在裝修之前,有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”,結(jié)果自己家的裝修風(fēng)格凌亂,不成體系。

責(zé)任編輯: 戚永  

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