????日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是“穩(wěn)”，這也意味著，房地產(chǎn)也會(huì)呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的態(tài)勢(shì)。在此背景下，明年樓市將呈現(xiàn)一線(xiàn)城市量縮價(jià)穩(wěn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)、非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市量穩(wěn)價(jià)升、三四線(xiàn)城市量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
????會(huì)議提出：“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”，這是對(duì)我們過(guò)去反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“人、地、錢(qián)”資源錯(cuò)配的土地供應(yīng)國(guó)策的修正。因此預(yù)計(jì)，這一舉措將會(huì)增加被調(diào)控二線(xiàn)城市的供應(yīng)進(jìn)而帶動(dòng)成交量的恢復(fù)性增長(zhǎng)。
????但值得注意的是，會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)要求“微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購(gòu)房一定會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制，如果市場(chǎng)繼續(xù)升溫，甚至不排除未來(lái)還會(huì)繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率。
????同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制，不要指望和幻想明年熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)管制會(huì)有任何放松，也不要冒險(xiǎn)賭博政府會(huì)改變目前的“扭曲操作”。未來(lái)流向房地產(chǎn)的資金肯定會(huì)減少，居民部門(mén)加杠桿已經(jīng)趨緩，暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動(dòng)作也變相抬高了房企資金成本。
????目前，雖然限購(gòu)城市只是少數(shù)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，但是這些城市的銷(xiāo)售額已經(jīng)占到全國(guó)市場(chǎng)的36.8%，可謂舉足輕重。但這些城市調(diào)控后的單月成交量銳減了22%，對(duì)于主要在這些城市布局的房企，特別是重倉(cāng)布局這些城市的房企，無(wú)疑是具有重大影響的。
????但對(duì)于全國(guó)性房企來(lái)說(shuō)，限購(gòu)城市的布局僅僅是其中的一部分，比如新城控股目前布局了全國(guó)32個(gè)城市，涉及限購(gòu)的城市只有10個(gè)，而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒(méi)有受到影響。
????至于明年，我們相信，調(diào)控范圍基本不會(huì)擴(kuò)大，調(diào)控力度基本不會(huì)增強(qiáng)。這就意味著，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持品質(zhì)優(yōu)先和加速奔跑是當(dāng)前的最優(yōu)策略。通過(guò)提升產(chǎn)品線(xiàn)和產(chǎn)品品質(zhì)，可以幫助企業(yè)獲得更多的購(gòu)房者認(rèn)可，可以獲得更多的地方政府信賴(lài)，進(jìn)而整體上提升利潤(rùn)率水平。此外，加速奔跑帶來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將幫助企業(yè)獲得更快的周轉(zhuǎn)率，為企業(yè)帶來(lái)更安全的現(xiàn)金流，贏(yíng)得更高的信用度和更低的資金成本，并平抑不同城市的利潤(rùn)率水平，在市場(chǎng)逐漸見(jiàn)頂?shù)陌足y時(shí)代贏(yíng)得更大的市場(chǎng)份額，真正實(shí)現(xiàn)更快更好的可持續(xù)發(fā)展。
????同時(shí)，房企還需要更加關(guān)注保持利潤(rùn)水平，而決定利潤(rùn)水平首當(dāng)其沖的就是城市布局。一線(xiàn)城市因?yàn)橥恋貎r(jià)格過(guò)高，利潤(rùn)率可能更低，三四線(xiàn)城市雖然房?jī)r(jià)不高，但土地成本也不高，利潤(rùn)率水平未見(jiàn)得低，尤其是對(duì)于擁有品牌溢價(jià)的百?gòu)?qiáng)房企更是如此。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”，其本質(zhì)就是我們所說(shuō)的都市圈建設(shè)，也意味著特大超大城市周邊中小城市的機(jī)會(huì)將會(huì)來(lái)臨。
????今年M2增速不會(huì)超過(guò)12%，很可能在11.5%左右，M2增量大致與去年同期的16.39萬(wàn)億基本相當(dāng)，意味著大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開(kāi)發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長(zhǎng)，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房企資金隱形成本也已經(jīng)上升，年底或?qū)⒊霈F(xiàn)資金荒，房企必須備好干糧，明年資金充沛的房企將有更多的收購(gòu)整合的機(jī)會(huì)，而現(xiàn)金流不足的房企將加快市場(chǎng)出清。
????中小房企活得越來(lái)越艱難，三四線(xiàn)城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機(jī)會(huì)，即使賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股份、賣(mài)公司，也越來(lái)越難以獲得回歸一二線(xiàn)城市的大房企的興趣。與之相對(duì)應(yīng)的是，一二線(xiàn)城市中小房企今年重新獲得了一次溢價(jià)退出機(jī)會(huì)，但這個(gè)機(jī)會(huì)正在逐漸遠(yuǎn)去，項(xiàng)目并購(gòu)機(jī)會(huì)雖然仍在，但賣(mài)主的溢價(jià)空間越來(lái)越小，一二線(xiàn)城市的中小房企很快也會(huì)步三四線(xiàn)城市中小房企的后塵，因此2017年對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，抓緊退出是最好的也是最后的機(jī)會(huì)。
????（作者歐陽(yáng)捷 為新城控股集團(tuán)有限公司副總裁）
