????2014年，很多城市的土地供應量都將比2013年有相當的增幅，預期上半年大量房企仍會習慣性搶地，地王現象難以避免。而土地市場在2014年能否出現“拐點”，還要取決于政府層面的供地思路。
????2013年的土地市場更像是開發(fā)商與政策層面的一場博弈與豪賭：各城市不斷出臺的調控政策阻止不了房企大舉拿地的決心，地方調控令中央“加大土地供應”的條文沒能成為開發(fā)商手里的定心丸，于是，國土資源部“不再出地王”的禁令淪為一紙空文。
????2013年，我們看到了一線城市漲幅高達83%的土地成交量，看到了全國近70個地王此時彼伏，看到了恒大、融創(chuàng)等房企的堅定擴張，同時，也看到了一些三四線城市因之前的過度開發(fā)而終顯落寞。
????相關業(yè)內人士認為，至少在2014年上半年，土地市場的瘋狂態(tài)勢難以遏制，大量房企仍會“習慣性”搶地，而土地市場在明年能否出現“拐點”，關鍵因素還要取決于政府層面的供地思路。
????全國土地市場分化繼續(xù)
????相關機構發(fā)布的報告顯示，2013年土地市場整體成交火熱，前11月全國土地成交建筑面積同比去年增長超兩成，全國53個重點城市經營性用地前 11月成交建筑面積高達65888萬平方米，比去年同期增長了21%。其中一線城市表現最為突出，由于今年房企普遍看好一線城市發(fā)展，紛紛在北上廣深搶 地，促使這些城市的成交量出現83%的增長幅度，其中上海的成交量超過2000萬平方米。
????土地市場的火熱使今年以來各城市的土地出讓金較去年同期出現明顯增長，53個重點城市前11月土地出讓金總計16029億元，同比增長大幅提升 67%，特別是地價高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月土地成交金額超過500億元的城市達到10個。
????而中原地產的相關報告顯示，北上廣深四個一線城市土地出讓金均創(chuàng)新高，合計突破5000億元，其中上海更是創(chuàng)造了2000億元的單一城市土地出讓金紀錄，北京的土地出讓金也已經突破1800億元。
????實際上今年以來，從中央到地方不斷出臺調控政策，但和2011年嚴厲調控造成土地市場回落的情形不同，今年的調控并未動搖房企拿地的決心，而相 關調控條文中“加大土地供應”的政策，更是給了不差錢的開發(fā)商增加土地儲備的機會。一二線重點城市優(yōu)質地塊的稀缺加之開發(fā)商對這些市場后市的樂觀判斷，使 這些城市一有土地推出勢必引來一番激烈爭奪。
????相比之下，三四線城市的土地市場則顯得暗淡，與一二線城市形成“冰火兩重天”的鮮明對比。今年前11個月，53個重點城市當中，三四線城市土地 出讓金雖同比上漲34%，但總額僅為1748億元，不少城市雖大量推地，但成交情況并不理想。究其原因，主要是之前很多三四線城市過度開發(fā)造成不少“空 城”現象，也使得開發(fā)商不敢再貿然拿地，被迫回歸一二線市場。
????值得注意的是，一些之前成交量較高的二線城市今年的土地成交規(guī)模也出現了回落，如西安、成都、沈陽等，而昆明由于前幾年過度透支土地，已經連續(xù)兩年未能完成全年供地目標。
????相關研究院財經戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《住房綠皮書》指出，以中西部地級市為主體的三四線城市在大城市化趨勢和縣域經濟快速發(fā)展的夾擊下，經濟出現相對空心化，這使得一線城市供給不足和三四線城市供應過量的土地市場分化特征更加顯著。
????新晉地王入市風險增加
????今年前11個月，全國出現總價及單價地王共計67個，僅西安、海南地區(qū)沒有出現新的地王。2013年土地市場成為不折不扣的“地王年”。
????與此同時，層出的地王、高企的地價給市場帶來的風險在逐漸累積。
????國土資源部在歲末也在深化相關政策防控地王風險。據了解，國土資源部近日對高溢價地塊發(fā)出了警示，要求各地“三類異動城市”需重點監(jiān)測2013 年度地王地塊信息，確保其合同履約及開竣工狀況等，并要求上述城市列出2014年一季度擬出讓用地中可能出現的地王清單、預防異常高價地擬采取的工作措施 等情況，嚴防出現高價地。
????北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉則認為，全國主要城市大部分地王地塊的樓面價已經超過了區(qū)域內在售的房價，在政策收緊的情況下，2014年部分城市地王入市的市場空間并不樂觀，上市風險在加大。
????2014年上半年仍難降溫
????11月下旬開始的新一輪房地產調控中，大多數城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應量為 2013年計劃供應量的120%、力爭達到130%。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一二線城市供地量的增加，等于是向市場“扔肉”，這對于今年銷售業(yè)績 普遍好轉、資金面寬裕的房企來說，反而成為繼續(xù)深耕一二線城市的市場機會。
????“品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不會因為短期內地方政府的‘階段性’的收緊措施而改變。2014年二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質地塊的爭奪戰(zhàn)，地王現象難以避免?！睆埡陚τ浾弑硎?。
????克而瑞信息集團華北區(qū)總經理牟增彬也對記者指出，至少在2014年上半年，土地市場的這種熱度不會減弱?！笆袌鍪怯袘T性的，何況很多房企現在還沒有‘吃飽’。至于下半年會不會出現‘拐點’，主要看政策層面上是否有變化。”牟增彬認為。
????相關研究中心日前發(fā)布的《2013年中國房地產市場總結與展望》預計，2014年的土地供應和成交量將整體穩(wěn)步增長，并呈現“先揚后抑”走勢。 他分析，至明年下半年，土地成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計下半年融資環(huán)境 將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。而如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現明顯回落。從流拍、溢價地塊情況來看，2014年流拍地塊占比仍 然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。
????該分析報告還指出，部分較具潛力的三四線城市在2014年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結構的考慮，2014年在這類城市的拿地量將小幅增長。
????不少業(yè)內人士也分析認為，十八屆三中全會后的新城鎮(zhèn)戰(zhàn)略也會令一些開發(fā)商重新將視線轉向三四線城市，城鄉(xiāng)一體化、戶籍改革、探索農村集體經營性建設用地入市等舉措，都可能使三四線城市成為土地市場上新的增長點。
????“其實很多開發(fā)商對新型城鎮(zhèn)化抱的期望都很高，但需要有更具體和明晰的政策出臺，才能使廣大開發(fā)商將觀望態(tài)度轉化為積極參與的行為?！蹦苍霰驅τ浾弑硎?。
